注文住宅の「相場」は、誰の数字か。坪単価90万円と136万円のあいだ
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この記事の要点
- 注文住宅の「相場」は、国や公的機関の調査を坪単価に直して並べると、90万円から136万円まで開きます。
- 数字がずれるのは、調査ごとに測っているものが違うからです。どの調査の「相場」も、その調査に答えた人たちの相場です。
- 比べるなら「相場」ではなく、外構や諸費用まで含めた「住める状態になるまでの総額」です（これは私の意見です）。
「相場はいくら？」に、答えが一つも揃わない
家を建てると決めたら、まず気になるのはお金です。「注文住宅 相場」で検索すると、いろいろな数字が出てきます。3,000万円台と書く記事もあれば、4,000万円台と書く記事もある。
職業柄、こういうときは元の数字まで遡ります。
データ｜事実
国や公的機関が出している調査を並べてみると、建物だけの費用で、こうなりました。
| 出典（何の金額か）・1戸あたり | 万円 |
|---|---|
| 建築着工統計（2025年） 着工時に届け出た工事費の予定額 |
3,072 |
| フラット35利用者調査（2024年度） ローンを組んだ人の建設費（土地も買った人） |
3,512 |
| 住宅市場動向調査（令和6年度） 建てるために用意した資金（中央値） |
4,000 |
| 住宅市場動向調査（令和6年度） 同上（平均） |
4,695 |
どれも国や公的機関の数字です。なのに、一番低いものと高いもので、1,600万円以上違います。
どれかが間違っているわけではありません。それぞれ、測っているものが違うのです。
坪単価に直すと、「階段」が見える
データ｜事実
家の大きさも調査ごとに少しずつ違うので、建築費を延べ床面積で割って、坪単価に揃えてみました。
同じ「注文住宅の坪単価」でも、90万円から136万円まで開く
建築費÷延べ床面積から筆者が換算（万円／坪）
建築着工統計 表34（2025年）、フラット35利用者調査（2024年度）、住宅市場動向調査（令和6年度）より筆者作成
数値を表で見る
| 出典（何の金額か） | 万円／坪 |
|---|---|
| 建築着工統計（着工時の工事費予定額） | 90.2 |
| フラット35（土地付注文住宅）（ローンを組んだ建設費） | 104.5 |
| フラット35（注文住宅）（ローンを組んだ建設費） | 109.7 |
| 住宅市場動向調査（中央値）（用意した建築資金） | 116.2 |
| 住宅市場動向調査（平均）（用意した建築資金） | 136.4 |
いちばん低い建築着工統計の90.2万円から、いちばん高い住宅市場動向調査（平均）の136.4万円まで、約1.5倍の開きがあります。
上から下へ、金額が階段のように上がっていきます。この階段の正体を分解するのが、今回のテーマです。
ここまでが事実です。ここからは、私の読み方です。
数字がずれる3つの理由
読み解き｜私の解釈
理由1：何を含めた金額か。建築着工統計の数字は、着工するときに届け出る「予定」の工事費です。一方、住宅市場動向調査は、家を建てた人に「建てるためにいくら用意したか」を聞いています。
一般に、家づくりには建物本体の工事以外にも、外構、地盤の補強、設計料、各種の手続きの費用などがかかります。届け出の予定額と、実際に用意したお金のあいだに差が出るのは、ある意味で自然です。
理由2：誰に聞いたか。調査の対象者も違います。世帯年収の平均を並べると、はっきりします。
| 調査（対象）と世帯年収の平均 | 万円 |
|---|---|
| 住宅市場動向調査（注文住宅を建てた世帯） | 907 |
| フラット35（土地も買った注文住宅） | 729.4 |
| フラット35（土地は持っていた注文住宅） | 652.5 |
年収が違えば、建てる家も変わります。どの調査の「相場」も、その調査に答えた人たちの相場です。
理由3：平均か、真ん中か。住宅市場動向調査の建築資金は、平均が4,695万円、中央値が4,000万円でした。中央値は、全員を金額順に並べたときのちょうど真ん中の人の金額です。
平均のほうが約700万円高いのは、一部のとても高い家が平均を引っ張り上げているからです。「平均的な人」をイメージしたいなら、見るべきは中央値のほうです。この違いを書いている相場記事は、あまり見かけません。
階段の下で計算して、上の段で払う
読み解き｜私の解釈
予算を考えるとき、多くの人は「坪単価×坪数」で計算します。たとえば35坪の家で試算すると、こうなります。
| 計算に使う坪単価と、35坪の家の概算 | 万円 |
|---|---|
| 坪90万円（建築着工統計） | 3,160 |
| 坪116万円（住宅市場動向調査の中央値） | 4,070 |
同じ35坪で、900万円以上の差です。階段の一番下の数字で予算を組み、実際には上の段の金額を払うことになれば、計画は崩れます。
しかも、これはデータではなく一般論ですが、住宅会社の広告に出てくる坪単価は、建物本体の工事費だけで計算されていることが多いと言われます。だとすると、広告の数字は、この階段のさらに下にあることになります。
そして、国の調査にはこんな数字があります。注文住宅を建てた人に、住宅選びで妥協したものを聞くと、1位は「価格（予定より高くなった）」で69.3%でした（住宅市場動向調査、令和6年度）。
7割の人の予算がずれている。その原因の一つは、最初に見た「相場」が、階段のどの段の数字だったかを確かめなかったことではないか。私はそう考えています。
「相場」ではなく、「自分の総額」を比べる
提言｜私の意見
では、どうすればいいか。ここからは私の意見です。
- 相場の数字を見たら、まず「何の金額か」を確かめる。予定額か、実際に払った額か。建物だけか、外構や諸費用まで入っているか。平均か、中央値か。これだけで、数字の見え方が変わります。
- 坪単価ではなく、総額で比べる。坪単価は、会社によって計算に含めるものが違います。比べるなら、外構や諸費用まで含めた「住める状態になるまでの総額」です。
- 同じ条件で、複数社の資金計画を並べる。予算の上限、家族構成、ほしい広さを揃えて伝え、出てきた総額を横に並べます。第1話から繰り返していますが、条件を揃えない比較は、比較ではありません。
3を自宅で始める方法の一つが、複数の住宅会社に間取りプランと資金計画をまとめて依頼できる無料サービスです。相場の記事を何本読むより、自分の条件での総額を複数見るほうが、ずっと確かな数字になります。
正直に書いておくこと （職業病です）
- 坪単価は私の換算です。どの調査も坪単価そのものは出していません。建築費を延べ床面積で割り、1坪＝3.30579㎡で換算しました。
- 中央値の坪単価は参考値です。住宅市場動向調査の「116.2万円」は、建築資金の中央値を延べ床面積の平均で割ったもので、厳密な中央値ではありません。
- 調査ごとに年と対象が違います。建築着工統計は2025年、フラット35は2024年度、住宅市場動向調査は2023年4月〜2024年3月に建てた人です。建築費が上がっている時期なので、年の違いも差の一部になっています。
- 延べ床面積の定義も少しずつ違います。住宅市場動向調査の延べ床面積は、注文住宅を建てた世帯の住み替え後の住宅の平均です。
- 「広告の坪単価は本体工事費だけ」は一般論です。会社によって計算方法は違い、この記事のデータでは確かめていません。
- 住宅市場動向調査は回答数が少なめです。注文住宅の回答は505世帯で、数ポイント程度の誤差があります。
出典
- 公的統計 国土交通省「建築着工統計調査」住宅着工統計 第34表（2025年・年次）
持家・一戸建ての戸数、床面積、工事費予定額 - 公的統計 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
注文住宅・土地付注文住宅の建設費、住宅面積、世帯年収（公的機関の調査） - 公的統計 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」
注文住宅の建築資金（平均・中央値）、延べ床面積、世帯年収、妥協したもの
数字は各原典から転記・集計し、図は筆者が作り直しています。