土地から探す人の「本当の総額」。建物の相場記事が語らない、もう半分の話
本記事にはプロモーションが含まれます。
公開
この記事の要点
- フラット35利用者調査（2024年度）では、土地から買って注文住宅を建てた人の総額は平均5,007万円。うち土地代は約3割です。
- 地域で大きく違うのは建物ではなく土地です。土地取得費は首都圏がその他地域の2.3倍で、建設費の差は最大でも約250万円でした。
- 土地を先に決めると、建物の予算は「総額から土地代を引いた残り」になります。まず「全部でいくらまで」を決めることを勧めます（これは私の意見です）。
建物の相場は、半分の話でしかない
第3話では、注文住宅の建物の「相場」が、出典によって1,000万円以上ずれる話を書きました。
でも、土地を持っていない人にとって、あれは半分の話です。家を建てるには、まず家を建てる土地が要ります。そして多くの人は、建物の値段を調べるほど熱心には、土地の値段を調べません。
調べにくいのも事実です。土地の値段は場所でまったく違うので、「土地の相場」という一つの数字が出しにくい。
そこで今回も、国や公的機関の調査に戻って、土地から買って家を建てた人が、全部でいくら払っているのかを確かめます。
土地から買うと、総額は5,000万円台
データ｜事実
使うのは二つの調査です。
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
土地も一緒に買って注文住宅を建て、フラット35を使った人の平均です。
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 土地取得費 | 1,495.1万円 |
| 建設費 | 3,512.0万円 |
| 合計（所要資金） | 5,007万円 |
総額のおよそ3割が土地代です。
国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」
注文住宅を建てた世帯のうち、土地を購入した世帯の総額は、平均6,188万円、中央値5,030万円でした。土地の購入資金だけを見ると、平均2,082万円、中央値1,330万円です。
ちなみに、注文住宅を建てた世帯の敷地は、全国平均で237.0㎡、三大都市圏の平均で185.6㎡でした。
建物だけの相場を見て「3,000万円台かな」と思っていた人にとっては、ずいぶん違う数字だと思います。土地から買う人の総額は、真ん中の人で5,000万円前後です。
地域で分けると、違うのは土地だけ
データ｜事実
フラット35利用者調査は、土地付注文住宅の数字を地域別にも公表しています。土地取得費と建設費を、地域ごとに並べてみました。
建物の値段はどこもほぼ同じ。総額の差を作るのは土地
土地付注文住宅の土地取得費と建設費（フラット35利用者、2024年度、平均、万円）
フラット35利用者調査（2024年度）土地付注文住宅の地域別主要指標より筆者作成
数値を表で見る
| 地域 | 土地取得費 | 建設費 | 合計 | 土地の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圏 | 2,285.0 | 3,505.6 | 5,790.6 | 39% |
| 近畿圏 | 1,826.0 | 3,366.7 | 5,192.7 | 35% |
| 全国 | 1,495.1 | 3,512.0 | 5,007.1 | 30% |
| 東海圏 | 1,359.8 | 3,615.7 | 4,975.5 | 27% |
| その他地域 | 985.0 | 3,549.1 | 4,534.1 | 22% |
建設費は、どの地域も3,300万〜3,600万円台に収まっています。差は最大でも約250万円です。一方、土地取得費は首都圏の2,285万円に対して、首都圏・近畿圏・東海圏以外の地域では985万円。約2.3倍の開きがあります。総額に占める土地の割合も、首都圏の約4割から、その他の地域の約2割まで、倍近く違います。
土地取得費の差（首都圏 ÷ その他地域）
2.3倍
建設費の差は最大でも約250万円（フラット35利用者調査、2024年度、土地付注文住宅の平均）
土地の広さ（敷地面積の中央値）も、地域でこれだけ違います。
| 地域 | 敷地（中央値） | 年収（平均） |
|---|---|---|
| 首都圏 | 155.6㎡ | 800.2万円 |
| 近畿圏 | 159.9㎡ | 711.2万円 |
| 東海圏 | 216.8㎡ | 749.7万円 |
| その他地域 | 250.0㎡ | 695.3万円 |
| 全国 | 206.9㎡ | 729.4万円 |
首都圏では、地方より年収が100万円ほど高い一方で、土地は1.6分の1ほどの広さしか買えていません。そして高い土地代を払っています。建物の相場は全国ほぼ同じでも、土地から買う人にとっての「総額の相場」は、住む地域で1,000万円以上変わるということです。
もう一つ、見逃せない数字があります。土地付注文住宅を建てた人の自己資金（手持金）は、全国平均で460.7万円。総額の9.2%しかありません。残りの9割は借入です。
土地から買う人の総額は、ほぼそのまま借金の額だと考えておく必要があります（借入については第7話で詳しく書きます）。
ここまでが事実です。ここからは、私の読み方です。
土地代は、平均が中央値の1.5倍以上
読み解き｜私の解釈
一番目を引いたのは、土地の購入資金の平均（2,082万円）と中央値（1,330万円）の差です。約750万円。平均は中央値の1.5倍以上あります。
第3話の建物の資金でも、平均と中央値の差は約700万円ありましたが、比率にすると約1.2倍でした。土地のほうが、ずっと開きが大きい。
平均が中央値よりこれだけ高いのは、一部のとても高い土地が平均を大きく引っ張り上げているからです。土地の値段は場所によってけた違いに変わるので、こういう形になりやすい。
つまり、全国の「土地の相場」は、ほとんど役に立ちません。ある人にとっては高すぎ、別の人にとっては安すぎる数字です。自分にとって意味があるのは、自分が住みたい地域の土地の値段だけです。
そしてもう一つ。土地の値段が地域でこれだけ違うなら、同じ予算でも、残る建物の予算は地域でまったく変わります。総額の上限が同じでも、土地が高い場所では建物にかけられるお金が減り、平屋のように広い土地が要る家は、さらに難しくなります（第2話）。
土地を先に決めると、
建物の予算は「残り」になる
提言｜私の意見
土地から探す人がはまりやすい順番があります。気に入った土地を見つけて、先に買う。そのあとで、住宅会社に建物の見積もりを頼む。
この順番だと、建物の予算は「総額から土地代を引いた残り」で決まります。土地に予算を使いすぎていれば、建物は削るしかありません。しかも、これはデータではなく一般論ですが、土地には、地盤の補強、水道やガスの引き込み、造成といった、買ってから分かる費用がかかることもあると言われます。
第3話で書いたとおり、注文住宅を建てた人の69.3%が「価格（予定より高くなった）」で妥協しています。土地と建物を別々に決めることは、そのずれを生みやすい順番だと、私は考えています。
では、どうするか。ここからは私の意見です。
- 総額の上限を先に決める。土地いくら、建物いくら、ではなく、まず「全部でいくらまで」を決めます。
- 土地と建物を、セットで考える。その土地にどんな家が建つか、建物にいくら残るかを、土地を決める前に確かめます。
- 土地探しの段階から、複数の住宅会社に相談する。住宅会社は、土地の情報や、その土地に建てる場合の資金計画を出してくれることがあります。1社に頼るのではなく、複数の会社から土地と建物をセットにした提案をもらって並べれば、同じ総額でどこまでできるかが見えてきます。
土地探しから複数社に相談する方法の一つが、間取りプランと資金計画、土地の情報をまとめて依頼できる無料サービスです。
正直に書いておくこと （職業病です）
- 二つの調査は、対象者が違います。フラット35は、フラット35を使って土地付きの注文住宅を建てた人です。住宅市場動向調査は、注文住宅を建てた世帯のうち土地を購入した世帯で、ローンの種類は問いません。年収層も違います（第3話）。
- 平均や中央値は、足し算できません。住宅市場動向調査の「総額」「土地代」の平均や中央値は、それぞれ別に計算された数字です。総額から土地代を引いても、建物代の平均にはなりません。フラット35の表は、所要資金の内訳として公表されているので足し算になっています。
- 「土地の相場は地域で大きく違う」は、平均と中央値の差からの私の読み方です。住宅市場動向調査の数字に地域別の土地代は含まれていません（地域別の数字はフラット35のものです）。
- 「土地を先に決めると予算がずれやすい」は私の意見です。土地を決めた順番と予算のずれの関係を示すデータはありません。
- 土地にかかる追加の費用は一般論です。土地ごとに状況は大きく違います。
- 地域別の数字は、フラット35の地域区分です。「その他地域」は首都圏・近畿圏・東海圏以外の地域をまとめたものです。敷地面積は外れ値があるため中央値、それ以外は平均値で公表されています。平均と中央値が混ざっているので、敷地面積と金額を割り算して坪単価を出すことはしていません。
- 自己資金の割合はフラット35利用者の数字です。銀行の住宅ローンを使った人や、頭金を多く入れた人は含まれていない可能性があります。
出典
- 公的統計 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
土地付注文住宅の土地取得費、建設費、所要資金、地域別の主要指標（敷地面積、世帯年収、手持金） - 公的統計 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」
土地を購入した新築注文住宅の総額と土地購入資金（平均・中央値）、敷地面積、妥協したもの
数字は各原典から転記し、図は数字から作り直しています。