みんな年収の何倍で家を建てているのか。データアナリストが「年収倍率」を検算する
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この記事の要点
- フラット35利用者調査（2024年度）では、土地から買って注文住宅を建てた人の年収倍率は、全国平均で7.5倍です。
- 年収倍率は、借りたお金の倍率ではなく、自己資金を含む総額を世帯年収で割った数字です。総額の9割以上が借入でした。
- 平均の総額5,007万円を平均の年収729.4万円で割ると約6.9倍で、7.5倍になりません。「平均同士を割った数字」と「一人ひとりの倍率を平均した数字」は別物です。
「年収の何倍まで」の答えを、誰も同じように言わない
家づくりのお金の話で、必ず出てくる問いがあります。
年収の何倍までなら、家にお金をかけていいのか。
調べると、「5倍まで」という人もいれば、「7倍でも大丈夫」という人もいます。根拠が書いていないものも多い。
職業柄、こういう「目安」を見ると、まず実際の人がどうしているかを確かめたくなります。理想の倍率ではなく、実際に家を建てた人が、年収の何倍のお金を使ったのか。
これは、国の住宅ローン機関が毎年公表しています。
土地から買って建てた人は、
総額が年収の7.5倍
データ｜事実
住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」には、「年収倍率」という項目があります。家にかかったお金（所要資金）が、世帯年収の何倍だったかです。
ここで一つ、大事な注意があります。年収倍率は、借りたお金（住宅ローン）の倍率ではありません。所要資金は家にかかった総額で、頭金などの自己資金も含まれています。「年収の7.5倍まで借りられる」という意味ではありません。
| 土地付注文住宅 | 注文住宅 | |
|---|---|---|
| 土地 | 買って建てた | 持っていた |
| 世帯年収 | 729.4万円 | 652.5万円 |
| 所要資金 | 5,007万円 | 3,936万円 |
| 年収倍率 | 7.5倍 | 6.9倍 |
| 平均年齢 | 41.6歳 | 48.9歳 |
土地から買って建てた人の年収倍率
7.5倍
所要資金（自己資金を含む総額）÷世帯年収。フラット35利用者、2024年度、全国平均
土地から買って注文住宅を建てた人は、平均で年収の7.5倍のお金を、家に使っていました（借りた額ではなく、自己資金も含めた総額です）。
ただし、これはフラット35を使った人の数字です。近い時期に注文住宅を建てた世帯全体を対象にした国土交通省の「住宅市場動向調査」では、世帯年収の平均は907万円でした。フラット35の利用者は、注文住宅を建てる人全体よりも、年収がやや低めの層です。
「5倍まで」という目安からすると、ずいぶん上です。
では、実際にいくら借りているのか
データ｜事実
「総額が年収の7.5倍」と「いくら借りたか」は別の話でした。同じ調査は、お金の出どころも公表しています。土地から買って注文住宅を建てた人の、全国平均の内訳です。
家にかかった総額の9割以上を、借りている
土地付注文住宅の資金調達の内訳（フラット35利用者、2024年度、全国平均、総額5,007万円に占める割合）
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」より作成
数値を表で見る
| 内訳 | 金額 | 割合 |
|---|---|---|
| 自己資金（手持金） | 460.7万円 | 9.2% |
| フラット35の借入 | 4,251.1万円 | 84.9% |
| その他の借入（銀行、公的機関など） | 295.3万円 | 5.9% |
自己資金は1割に届かず、総額の9割以上を借りています。借入の合計は約4,546万円です。
年収と比べると、フラット35の借入だけで 4,251.1万円 ÷ 729.4万円 ＝ 約5.8倍、ほかの借入も足すと約6.2倍になります（どちらも平均同士で割った数字です）。総額の7.5倍よりは低いものの、年収の6倍前後を借りているのが、土地から建てる人の平均的な姿です。
毎月いくら返しているか
土地付注文住宅を建てた人の、1か月あたりの予定返済額は平均15.07万円。年収に対する年間返済額の割合（総返済負担率）は、平均26.8%でした。土地を持っていて建物だけ建てた人（注文住宅）は23.6%、フラット35の利用者全体では23.2%です。土地から買う人は、返済の重さでも一段上にいます。
ここでも検算をすると、15.07万円 × 12か月 ÷ 729.4万円 ＝ 約24.8%で、公表値の26.8%より低くなります。年収倍率と同じく、一人ひとりの負担率を平均した数字は、平均同士で割った数字より高く出ています（理由は次の章で）。
地域別に見ると、こうなります。
どの地域でも、年収の4分の1あまりを返済に回している
土地付注文住宅の地域別の主要指標（フラット35利用者、2024年度、平均）
| 地域 | 世帯年収 | 年収倍率 | 月の返済 | 返済負担率 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圏 | 800.2万円 | 7.9倍 | 16.92万円 | 27.3% |
| 近畿圏 | 711.2万円 | 7.8倍 | 15.45万円 | 27.6% |
| 東海圏 | 749.7万円 | 7.3倍 | 15.17万円 | 26.6% |
| その他 | 695.3万円 | 7.2倍 | 13.93万円 | 26.2% |
| 全国 | 729.4万円 | 7.5倍 | 15.07万円 | 26.8% |
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」より作成
首都圏は年収が一番高いのに、年収倍率も一番高い。そして総返済負担率は、どの地域でも26〜28%の範囲に収まっています。
首都圏で倍率が高いのは、土地代の高さ（第6話）が、年収の高さを上回っているということでしょう。住む場所が違っても、年収の4分の1あまりを返済に回すところまで借りる、という点は共通しているように見えます。
ここまでが事実です。ここからは、私の読み方です。
検算すると、7.5倍にならない
読み解き｜私の解釈
ここで職業病が出ました。表の数字で、自分で割り算をしてみたのです。
- 土地付注文住宅：5,007万円 ÷ 729.4万円 ＝ 約6.9倍（公表値は7.5倍）
- 注文住宅：3,936万円 ÷ 652.5万円 ＝ 約6.0倍（公表値は6.9倍）
平均同士で割ると、公表値より低くなる
年収倍率（倍）。公表値と、平均の所要資金÷平均の世帯年収で筆者が検算した値（フラット35利用者、2024年度）
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」より筆者が計算
数値を表で見る
| 公表値 | 検算 | |
|---|---|---|
| 土地付注文住宅 | 7.5倍 | 6.9倍（5,007÷729.4） |
| 注文住宅 | 6.9倍 | 6.0倍（3,936÷652.5） |
どちらも、公表されている年収倍率より低くなります。計算間違いではありません。「平均同士を割った数字」と「一人ひとりの倍率を平均した数字」は、別物だからです。
公表されている年収倍率は、一人ひとりについて「所要資金÷年収」を計算し、それを平均したものだと考えられます。そうすると、年収に対して大きな金額を使った人の倍率が、平均を押し上げます。たとえば年収400万円で4,000万円の家を建てた人は10倍、年収1,000万円で5,000万円の家を建てた人は5倍。年収の低い人ほど倍率が高く出やすいのです。
「みんな年収の7.5倍で建てている」という言い方は、間違いではありません。でも、それは「平均的な年収の人が、平均的な金額の家を建てると7.5倍になる」という意味ではありません。実際には、倍率が高い人もいれば低い人もいて、その散らばりの平均が7.5倍です。
だから、「平均が7.5倍だから、自分も7.5倍までは大丈夫」と考えるのは危ない。平均を押し上げている「高い倍率の人」に、自分も入っているだけかもしれないからです。
「借りられる額」と「返せる額」は違う
提言｜私の意見
年収倍率は、あくまで「実際にいくら使ったか」の記録です。「いくらまでなら無理なく返せるか」の答えではありません。
これはデータではなく一般論ですが、借りられる額は、年収と金利と返済期間でおおよそ決まります。一方、無理なく返せる額は、子どもの教育費、車の買い替え、老後の備えといった、家計の事情で人によってまるで違います。同じ年収でも、返せる額は家庭ごとに別物です。
参考までに、土地から買って注文住宅を建てた人の総返済負担率は、平均26.8%でした。年収のおよそ4分の1以上が、毎年ローンの返済に回っている計算です。これが無理のない水準かどうかは、家計ごとに違うので、データでは分かりません。
だから提案したいのは、次の3つです。ここからは私の意見です。
- 自分の倍率を、自分で計算する。考えている総額（土地も含めて。総額の見積もり方は第3話と第6話）を、世帯年収で割ってみます。平均の7.5倍と比べるためではなく、自分がどこにいるかを知るためです。
- 返済の前提を、自分の家計で確かめる。金利がいくらで、何年で返す前提か。その毎月の返済額で、教育費などのこれからの出費をまかなえるか。数字で一度、書き出してみます。
- 複数の会社の資金計画を、同じ前提で並べる。資金計画は、会社によって置いている前提（金利、返済期間、諸費用の見込み）が違うことがあります。総額だけでなく前提まで揃えて並べると、どの計画が自分の家計に合っているかが見えてきます。第1話から書いている「条件を揃えて比べる」は、お金の計画にもそのまま当てはまります。
資金計画を複数社から取り寄せる方法の一つが、間取りプランと資金計画をまとめて依頼できる無料サービスです。届いた計画の総額と前提を、横に並べてみてください。
正直に書いておくこと （職業病です）
- 年収倍率は、フラット35を使った人だけの数字です。銀行の住宅ローンを使った人や、現金で建てた人は含まれません。年収層も、注文住宅を建てる人全体よりやや低めです。
- 年収倍率と総返済負担率の計算方法は、一部推測を含みます。調査報告書では、年収倍率は所要資金を世帯年収で割った数値、総返済負担率は1か月あたり予定返済額を世帯月収で割った数値で、主要指標は平均値と注記されています。「一人ひとりの数値の平均」と読むと検算との差が説明できますが、計算の詳細までは公表されていません。
- 「年収の低い人ほど倍率が高く出やすい」は、例を使った説明です。このデータで、年収別の倍率を確かめたわけではありません。
- 「5倍まで」という目安に、根拠となるデータは確認していません。よく聞く言い回しとして紹介しています。
- 「借りられる額と返せる額は違う」は一般論です。無理のない返済額は、家計ごとに大きく違います。
- 二つの調査は時期が違います。フラット35は2024年度、住宅市場動向調査は2023年4月〜2024年3月に建てた世帯です。
- 年収倍率は、住宅ローンの借入額の倍率ではありません。自己資金も含めた所要資金（総額）の倍率です。借入額の年収に対する倍率は、これより低くなります。
出典
- 公的統計 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
注文住宅・土地付注文住宅の世帯年収、所要資金、年収倍率、平均年齢、資金調達の内訳、予定返済額、総返済負担率、地域別の主要指標 - 公的統計 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」
注文住宅を建てた世帯の世帯年収
数字は各原典から転記し、検算は筆者が行っています。