データでたどる注文住宅の流れ。比べ直せるのは、契約の前だけ
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この記事の要点
- 注文住宅の流れを8段階に分けて、国や公的機関の調査の数字を重ねました。
- 問題が表に出るのは契約の後。会社も、間取りも、資金計画も、比べ直せるのは契約の前までです。
- 契約の前に、条件を揃えて、複数社の提案を並べて比べることを勧めます（これは私の意見です）。
流れの説明には、
「どこで転ぶか」が書いていない
「注文住宅 流れ」で検索すると、きれいな手順の説明がたくさん出てきます。資金計画、会社選び、土地探し、契約、打ち合わせ、着工、引き渡し。
どれも間違ってはいません。ただ、データアナリストとして読むと、一つ物足りない点があります。どの段階で、どれくらいの人がつまずいているのかが書いていないのです。
仕事で業務の流れを改善するときは、手順を並べたあと、どの段階で問題が起きているかを数字で重ねます。そうしないと、どこに手を打てばいいかが分からないからです。
そこで今回は、これまでの連載で使ってきた国や公的機関の数字を、家づくりの流れの上に並べ直してみました。
流れに、数字を重ねる
データ｜事実
注文住宅の流れを8つの段階に分け、それぞれの段階に、調査の数字を重ねました。
比べ直せるのは、契約の前だけ
注文住宅の流れと、各段階に重ねた調査の数字
注文住宅の流れ・8段階と、各段階の調査の数字（出典は記事の最後）
点線は「契約」の線です。数字の出典は、記事の最後にまとめています。
点線より上は、まだ比べ直せる段階。下は、選んだ会社と一緒に進むしかない段階です。
ここまでが事実です。ここからは、私の読み方です。
段階ごとに、何が起きているか
読み解き｜私の解釈
ここからは、各段階の数字を私なりに読んでいきます。詳しくは、それぞれの回で書いています。
1. 総額の上限を決める
注文住宅を建てた人の69.3%が、「価格（予定より高くなった）」で妥協しています。最初の段階で見た「相場」が、何の金額だったかを確かめずに予算を組むと、後でずれます。建物の相場は第3話、土地を含めた総額は第6話、年収との関係は第7話で書きました。
土地から買って建てた人は、総額の9割以上を借入でまかなっていて、毎月の予定返済額は平均15.07万円、年収に対する返済の割合（総返済負担率）は平均26.8%です（フラット35利用者、2024年度）。予算の上限は、総額だけでなく、毎月いくら返すかまで落として決める必要があります。
2. 依頼先を探す
施工者を探した方法は、住宅展示場が50.8%、インターネットが46.6%。ネットは5年でほぼ倍になりました。どこで出会うかで、最初に抱く印象は大きく変わります（第1話）。
3. 複数社の提案を比べる
他の注文住宅と比較検討した人は91.7%。ほぼ全員が比べてはいます。一方、民間の調査では、比べた会社が1社だけという人が43.3%でした。比べたつもりで、実は比べていない。私もそうでした（第1話）。
4. 土地を決める
土地から買う人の土地代は、中央値で1,330万円、平均で2,082万円。平均が中央値の1.5倍以上あり、地域による差の大きさがうかがえます。土地を先に決めると、建物の予算は「残り」になります（第6話）。平屋を考えるなら、土地の広さはさらに重要です（第2話）。
地域別に見ると、土地取得費は首都圏の平均2,285万円に対して、首都圏・近畿圏・東海圏以外の地域では985万円と2倍以上の差があります。一方で建設費はどの地域も3,300万〜3,600万円台で、総額の差のほとんどは土地で生まれています（フラット35利用者、2024年度）。
5. 契約
ここが、この図で一番大事な線です。契約の前までなら、会社も、間取りも、資金計画も、比べ直せます。契約のあとは、選んだ会社と進むしかありません。
6. 打ち合わせ・着工
色や仕様を決めて、確かめる段階です。私の家の換気フードの色や床の色合いの「がっかり」は、この段階の確かめ方の問題だったと思っています（第5話）。
7. 引き渡し・入居、8. 築10年
国が指定した相談窓口の統計では、新築の不具合の28.6%が築1年未満、46.2%が3年未満に集中しています。もう一つの山が築10年目で、10.0%（第5話）。住んでからの不満が集まりやすいのは、断熱や省エネといった、建てる前には見えにくい性能でした（第4話）。
2025年4月からは省エネ基準への適合が義務になりましたが、それは最低ラインで、2024年度に建った注文住宅のうち、2030年に基準となる予定のZEH水準を満たしていたのは約6割でした（第9話）。
手を打てるのは、
点線の上だけ
提言｜私の意見
ここからは私の意見です。
図を眺めて気づくのは、数字が示す問題の多くが、点線の下で表に出ていることです。予算のずれは見積もりが固まってから、色の違いは建ってから、不具合は住んでから。
でも、その原因の多くは、点線の上にあるように見えます。どの数字を予算の根拠にしたか、どの会社をどう比べたか、何をどこまで確かめたか。
仕事で業務改善をするとき、問題が表に出る場所と、手を打つべき場所は、たいてい違います。家づくりでも同じで、手を打てるのは点線の上、つまり契約の前だけです。
だから、この連載で繰り返していることを、もう一度だけ書きます。
契約の前に、条件を揃えて、複数社の提案を並べて比べる。
総額、間取り、土地、性能、点検と保証。これまでの回で書いてきた「比べるべきこと」は、全部この一行に集まります。
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正直に書いておくこと （職業病です）
- 図の数字は、別々の調査を一枚に並べたものです。調査ごとに対象者も時期も違います。同じ人たちを追いかけたデータではないので、数字同士を足したり比べたりはできません。
- 流れの順番は一般的な例です。土地探しと会社選びを同時に進めるなど、実際の順番は人によって違います。
- 「原因の多くは契約の前にある」は私の意見です。段階ごとの問題の原因を示すデータはありません。
- 「比較した会社が1社だけ 43.3%」は小規模な民間調査です。回答者150人のインターネット調査です（第1話）。
- 不具合の数字は、相談窓口に寄せられた相談の集計です。不具合の発生率ではありません（第5話）。
出典
- 公的統計 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」
妥協したもの、施工者を探した方法、比較検討した住宅、土地購入資金 - 公的統計 公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2024」
不具合発生時の築後年数（国土交通大臣指定の公的機関の統計） - 民間の公開調査 株式会社NEXERとデックス株式会社による調査「住宅会社の選び方に関するアンケート」（2026年5月）
比較した住宅会社の数。全国の注文住宅購入経験者150人、インターネット調査。協力：デックス株式会社 - 公的統計 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
土地付注文住宅の資金調達、予定返済額、総返済負担率、地域別の土地取得費と建設費（公的機関の調査） - 公的統計 環境省「ZEH供給戸数・ZEH普及割合などについて」
注文住宅のZEH水準住宅を含めた普及率（公的機関の資料）
数字は各原典から転記し、図は筆者が作っています。